Face à l’urbanisation galopante, l’innovation peut-elle résoudre la crise du logement ?

Par Dominic Thasarathar
- 31 Oct 2017 - 7 min De Lecture

Malgré la promesse d’évolution portée par l’innovation technologique et les nouveaux gadgets, l’habitat urbain du futur ne sera pas radicalement différent de celui d’aujourd’hui. (Malheureusement, les aéroports privés et les skateboards électriques ne sont pas pour demain).

Face à la croissance exponentielle des villes, le besoin d’espace pour de vie, de travail et de loisirs ne décroît pas. Ce qui est en passe de subir une révolution, par contre, c’est la manière dont le secteur du bâtiment les organise, les met en place, les conçoit et les construit.

Confrontés au boom historique de la construction dans les grandes villes du monde, les architectes, bureaux d’études et entreprises du bâtiment doivent se préparer à un changement radical. Selon l’ONU, d’ici 2030, le monde pourrait abriter 41 mégavilles de 10 millions d’habitants ou plus. Des villes nouvelles sont entièrement créées en Inde et en Chine, où affluent les habitants des campagnes, qui migrent vers les zones urbaines. D’ici 2050, les centres urbains accueilleront 2,5 milliards d’habitants supplémentaires.

Construire des logements solides, durables et modernes pour cette nouvelle vague de citadins (qui représente presque deux fois la population de la Chine) ne pourra pas s’accomplir avec des pratiques de construction ankylosées ou des techniques standard. S’ils souhaitent vivre dans des milieux urbains densifiés, les gens ne peuvent plus continuer à vivre de manière traditionnelle : cette voie conduirait à un habitat de qualité inférieure bien trop onéreux. Dans la perspective de l’habitat du futur, le secteur du bâtiment mérite de se fixer une meilleure marge de profit et un objectif plus ambitieux. Les besoins résidentiels doivent être repensés.

Cela va demander une adaptation totale et plus rapide de l’innovation technologique. En 2016, McKinsey & Company a publié dans un rapport que le bâtiment est un des secteurs qui retarde le plus son passage à la dématérialisation. Avec la conjonction de nouvelles technologies telles la conception générative, l’Internet des objets et la construction modulaire et préfabriquée, le secteur du bâtiment est à présent lancé sur la voie du high-tech.

Des nations préfabriquées

Imaginons que dans les 10 prochaines années, il faille construire 100 millions de nouveaux logements, la seule manière de procéder est de produire à grande échelle grâce à la préfabrication. La construction modulaire et préfabriquée des maisons, des hôtels, des appartements, des résidences universitaires et maintenant, des gratte-ciel, se sert de sections préassemblées (même de blocs entiers) mises au point en usine et livrées à pied d’œuvre. Tels des Legos grandeur nature, le procédé normalise la construction tout en réduisant les coûts et les échéances de livraison.

Ces techniques prennent de l’ampleur, peu à peu. À l’automne dernier, un bâtiment modulaire de 32 étages, conçu par SHoPArchitects, a été inauguré au 461 Dean Street, à Brooklyn, New York. Cette tour de grande hauteur est la matérialisation de ce potentiel de la préfabrication. À Londres, sur un site près du stade de Wembley, une équipe vient juste de terminer la section finale d’Apex House, une résidence étudiante de 25 étages construite avec des unités modulaires. Des chambres entières, avec lits, lampes et bureaux, ont été construites en usine et acheminées par transport routier sur le site.

Les avancées dans le domaine de l’habitat fabriqué à la chaîne permettront de répondre à la demande croissante, mais résoudre la pénurie de logements qui nous attend n’est pas juste une question d’échelle ou d’échéances. Après tout, le boom de l’habitat des Trente Glorieuses des pays occidentaux a provoqué une vague de bétonnage et d’édification en hauteur, donnant lieu à des logements publics impersonnels. Pour que la construction actuelle pose les bases des villes de demain, le rythme de construction doit s’accompagner d’une profonde réflexion urbanistique.

La difficulté reste d’intensifier la densité tout en proposant des villes agréables, socialement inclusives et durables.

Il ne s’agit pas uniquement d’utiliser mieux l’espace, mais de construire pour renforcer l’attrait des villes et le maintenir dans la durée. Les humains sont des êtres sociables qui vivent et travaillent mieux ensemble. Selon un rapport McKinsey de 2011, 600 villes produisent 60 % du PIB mondial tout en n’hébergeant que 22 % de la population. Avec la croissance urbaine, la difficulté reste d’intensifier la densité tout en proposant des villes agréables, socialement inclusives et durables.

Cela signifie que l’urbanisme devra s’appuyer sur des méthodes d’analyse plus modernes et utiliser des capteurs plus évolués pour être plus réactif et contribuer à résoudre les problèmes de transport et les questions liées aux infrastructures sociales, par exemple, pour déterminer comment une nouvelle gare ferroviaire peut modifier un quartier et quel sera son impact sur ses commerces ?

Le concept du système de systèmes

Le secteur du bâtiment a toujours regardé l’immobilier non comme un tout, mais comme des biens individuels avec des coûts inhérents propres et une évolution spécifique avec le temps. Mais les ingénieurs, les concepteurs et les entrepreneurs ne peuvent plus se payer le luxe de penser ainsi. L’avenir appelle une réflexion selon le concept de système de systèmes. Les constructeurs et les chefs de projet doivent rechercher le meilleur résultat qu’un ensemble de systèmes immobiliers peut fournir, et pas seulement l’intérêt qu’offre l’un de ses composants.

Les urbanistes doivent collecter des données et prendre des mesures en conséquence. Comment les habitants circulent-ils dans leur ville ? Comment utilisent-ils les différents espaces ? Les réponses à ce type de questions permettent de savoir, par exemple, de quelle quantité de logements dispose une ville et de s’assurer qu’elle ne soit ni trop construite ni pas assez.

Les villes se tournent peu à peu vers l’Internet des objets et la dématérialisation pour façonner le bâti, réduire les déchets, améliorer leur comportement environnemental et devenir plus réactives et mieux conçues pour tous.

Les données peuvent aussi aider les municipalités à entreprendre des changements de grande ampleur et à démontrer la viabilité économique des nouveaux projets. Les infrastructures de la planète exigeraient un investissement à hauteur d’un trillion de dollars. Il revient donc au privé de combler cet écart de financement. Par conséquent, attirer des investisseurs potentiels vers ces projets prend une importance grandissante.

Prenons l’exemple d’un partenariat public-privé. Imaginons qu’un état ne puisse disposer des fonds suffisants pour construire une nouvelle route. Il se tourne alors vers le secteur privé pour la construire et assurer son fonctionnement sous forme d’une concession. Mais combien de voitures vont-elles utiliser cette route ? Quels sont les risques ? À quel rythme sa valeur va-t-elle se dégrader ? Les inconnues, surtout celles liées au rendement sur les placements, peuvent freiner les investisseurs et augmenter le coût du financement. Des données plus nombreuses et plus fiables avec une plus grande fidélité renforceraient la confiance des investisseurs, permettant de générer des rapports sur de nombreux aspects, allant du coût du cycle de vie aux tendances d’utilisation d’un bien.

Ces données peuvent être utilisées pour améliorer les futurs projets d’infrastructures et de bâtiments. Cover, une société de préfabriqué basée à Los Angeles, se sert d’algorithmes pour ses procédures de conception, en questionnant les futurs propriétaires sur leurs habitudes et leurs besoins afin de générer des plans d’agencement et des unités personnalisées qui optimisent la fenestration, la ventilation croisée et la lumière naturelle. Ce genre de technologie, avec le BIM et la réalité virtuelle, peut aider à concevoir et à promouvoir une nouvelle génération d’habitat, avec des capacités réactives.

Tout ce qui peut être mesuré peut être amélioré. Avec l’aide des données et de meilleures technologies de construction, l’expansion de l’habitat, des bâtiments et des infrastructures ne se fera pas uniquement sur la base d’analyses et de théories, mais au diapason des besoins organiques et du comportement réel des habitants. Cela aura pour résultat des villes où il fait bon vivre et qui offrent un dynamisme économique, de la cohésion sociale et des performances économiques. Des villes faites pour les siècles à venir.

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